conclusion-of-the-contract-3100579_1920-1200x800.jpg

El Mundo, Vivienda (31/01/2018)

 

El volumen de inversión directa en activos inmobiliarios cierra enero por encima de los 800 millones de euros, según un informe elaborado por el área de Research de BNP Paribas Real Estate. De este modo, el volumen de inversión superará la cifra registrada en enero del año pasado (736 millones de euros). Las operaciones más destacadas en el primer mes de este año han sido la venta del portfolio de locales de Inditex con el fondo alemán Deka, por 370 millones de euros; la venta de cuatro plataformas del Grupo Dia a Blackstone, tres de ellas ubicadas en España; la venta del centro comercial Berceo, en Logroño, a un fondo de inversión británico por un volumen superior a los 100 millones de euros; y la compra de Colonial del edificio de oficinas Egeo en el Campo de las Naciones, en Madrid, por un volumen de 79 millones de euros.

Además, destaca la compra de Colonial de 110.000 metros cuadrados de suelo en Méndez Álvaro, donde levantará dos grandes complejos de oficinas por 185 millones de euros. Este proyecto supondrá una inversión global de 355 millones de euros. La operación no se incluye dentro de la inversión directa en activos en rentabilidad, pero trasmite plena confianza en el mercado a corto-medio y largo plazo.

Luis Nuño, director de Inversión Oficinas de BNP Paribas Real Estate, señala que “las favorables perspectivas macro-económicas, un mercado en clara tendencia positiva, con un comportamiento muy bueno de los fundamentales, tanto en ocupación como en niveles de precios, abundancia de capital y necesidad de inversión, permiten afrontar el año con optimismo en el sector”.

Además de los mercados tradicionalmente atractivos para los inversores; como son oficinas y retail, el informe señala que “se está apreciando cómo otros mercados están creciendo sustancialmente: hoteles, impulsado por excelente comportamiento del sector turístico; inversiones alternativas (residencias de estudiantes, tercera edad, clínicas,…etc); el sector logístico, animado por la expansión del e-commerce, con necesidades de nuevas instalaciones y crecimiento exponencial de la demanda y, por supuesto, el residencial, impulsado por el retorno de la actividad promotora, el descenso de los plazos de comercialización y el boom del mercado de alquiler, que está profesionalizándose mucho en los últimos meses con la entrada de nuevos players y la salida a bolsa de las principales promotoras”.

2017, mejor que el año anterior

Según el mismo informe, el volumen de inversión directa en inmobiliario comercial (retail, oficinas, logístico, hoteles) cerró el año 2017 en los 10.400 millones de euros, situándose como uno de los más exitosos de la historia en el mercado de inversión. A este montante se le suman las operaciones corporativas y grandes porfolios de residencial que acapararon 3.120 millones. El gran capital del que disponen los inversores, favorecido por las políticas expansivas del Banco Central Europeo, unido al buen momento del mercado inmobiliario en España y las buenas perspectivas a corto medio y medio plazo, se ha impuesto a la escasez de producto que se atisbaba hace un año y ha hecho posible que se levante mucho producto en inversión.


key-2323278_1920-1200x800.jpg

Aquí en Elche (02/02/2018)

 

Ya han pasado las fiestas, casi no recordamos la Navidad y eso es porque ya estamos totalmente inmersos en el 2018 y todo ha vuelto a la normalidad.

Estoy seguro que la mayoría, si no todos, han hecho planes y propósitos para este nuevo año, y es que el comienzo del 2018, como en los anteriores, provoca un sano deseo de mejorar, crecer o desarrollar esos nuevos proyectos que tenemos en la cabeza y no hemos realizado.

Más profesionalización

El sector inmobiliario no iba a ser menos y arrancamos el año con grandes proyectos, que sobre todo van encaminados a una mayor profesionalización del sector.

Somos muchos los que nos preocupamos por dar lo mejor de nosotros mismos a nuestros clientes, nos esforzamos cada día por estar informados de las últimas normativas legales, de las últimas acciones de marketing, etc.

Este año 2018, como dice mi amigo el profesor Gonzalo Bernardos (economista de cabecera en La Sexta) en su último artículo en el periódico El Español, será un magnífico año para el mercado de vivienda en España.

Un gran año por delante

Tal y como asegura Bernardos, nos espera el mejor año desde que en 2015 se inició la actual etapa expansiva. Apuesta por seguir creciendo en un periodo de bonanza, que debería prologarse como mínimo hasta 2021.

Dicha expansión debería finalizar, como generalmente sucede, cuando el tipo de interés de referencia del BCE suba de forma considerable.

El prestigioso economista apuesta por un aumento de las transacciones de aproximadamente el 23%, alcanzando las 647.350 unidades. Esto supondría un incremento considerablemente mayor al de 2017 (16,9%) y al de 2016 (13,9%)

También añade que la mayor parte de las viviendas vendidas serán usadas (89%). Por tanto, la revelación del mercado en 2018 será especialmente la demanda de primer acceso a la propiedad y en menor medida la turística.

Más hipotecas

Muchas parejas, cuyos ingresos ronden los 2.000 euros mensuales, podrán plantearse si les conviene más alquilar o comprar. Así mismo, los bancos estarán dispuestos a concederles un préstamo bancario, algo casi implanteable no hace demasiado tiempo.

En definitiva, el economista Bernardos pronostica una gran bonanza inmobiliaria, así como que en la mayoría de los municipios grandes subirán las transacciones y precios.

Eso sí, la especulación solo regresará de forma limitada al mercado. Apuesta pues por un mercado más saludable, fruto de la prometedora situación macroeconómica que vive actualmente el país.

Buenas previsiones en Alicante

En nuestra provincia, además de esta buena situación económica y predisposición a la compra de viviendas, tenemos la suerte de contar con asociaciones de agentes inmobiliarios preocupados por dar a sus clientes un servicio de profesionalidad, honestidad y transparencia.

Así, consiguen que dichos clientes realicen operaciones sin riesgos y con la legalidad como bandera.

Prueba de ello ha sido que el pasado viernes 26 de enero se reunieron 154 Agentes en Elche, para participar en una formación fantástica de la mano del gran Sergi Vergé, con el título ‘El Poder de la Exclusiva’.

Dicha formación se había realizado también en Alicante cuatro meses atrás, con motivo de la Feria Inmobiliaria, y atrajo a otros tantos inmobiliarios que vinieron incluso de Málaga, Murcia, Barcelona y otros puntos de España.

Escuela de Formación Inmobiliaria

Continuando con esta tendencia, en las oficinas de EFI están programadas para este 2018 un total de 24 formaciones con ponentes de primer orden (juristas, economistas, coach en PNL, notarios, consultoras, formadores en marketing, etc.).

En Alicante apostamos por ser la vanguardia del sector inmobiliario en España, y con el tesón y empeño de muchos se está consiguiendo. Por primera vez en mucho tiempo nuestro sector cuenta con asociaciones, que repartidas por toda la provincia, velarán porque su sueño de comprar o vender una propiedad en este 2018 se cumpla y lo podamos celebrar todos juntos.

Es por tanto muy importante saber que si usted está pensando en comprar o vender una propiedad, debe buscar el asesoramiento de un verdadero profesional inmobiliario, que será quien le pueda ayudar a realizar una compra–venta sin problemas y libre de sanciones por una mala o incompleta gestión.

 


madrid-2111814_1920-1200x703.jpg

ED Economía Digital (02/02/2018)

La capital española avanza cuatro puestos en el ranking de ciudades más atractivas para la inversión inmobiliaria en 2018 y deja muy atrás a Barcelona.

El mercado inmobiliario ha experimentado una mejoría paulatina en los últimos años, que apunta a seguir creciendo durante 2018. El informe de Tendencia del Mercado Inmobiliario en Europa 2018 elaborado por PwC y el Urban Land Institute así lo confirma, y Madrid sale bien parada en sus previsiones.

El ranking confeccionado a partir de 818 entrevistas con los principales agentes del sector sitúa a la capital española en quinta posición de la tabla, que mide las 31 grandes ciudades europeas más atractivas para invertir. Queda sólo por detrás de Berlín, Copenhague, Fráncfort y Múnich, avanzado cuatro puestos respecto al año pasado.

La recuperación del país y el crecimiento del 3% en el PIB se señalan como elementos a tener en cuenta. Además, se apunta el poco abastecimiento de edificios residenciales en el centro de la ciudad como una posibilidad tentadora para inversores nacionales e internacionales.

Lejos de este ranking de cinco está Barcelona, undécima en la clasificación. El informe presentado por PwC finalizó antes del pasado 1 de octubre, por lo que no refleja el posible impacto de la situación política catalana en el mercado inmobiliario. Aun así, no ha logrado competir con las buenas expectativas económicas y la potencial subida esperada en las rentas madrileñas.

Inestabilidad política

La buena perspectiva generalizada respecto al sector inmobiliario europeo para 2018 sólo se ve ensombrecida por potenciales factores de riesgo macroeconómicos y sociales. El 42% de los directivos encuestados se mostraba optimista respecto a la mejora de la economía europea en 2018, mientras que el 49% pronostica un crecimiento del empleo.

Esta ola de positivismo lleva al 51% de ellos a esperar un aumento de los beneficios empresariales y una mayor disponibilidad de capital. Pese a ello, la cautela también se impone. La escasez de activos prime, una hipotética subida de tipos de interés y la inestabilidad política internacional son escenarios que preocupan al 81% de inversores.

Un claro ejemplo de la importancia del plano político en la inversión inmobiliaria viene dado con la esperada caída del sector británico en 2018. El brexit proyecta una sombra de intranquilidad, propiciando que el 61% de participantes en el informe considere que la inversión en Gran Bretaña disminuirá de forma moderada y el 20% de manera significativa.

Esta tendencia varía claramente en el resto de países de la Unión Europea, donde los los pronósticos negativos son residuales. Ampliando el filtro de los datos, Alemania está claramente en cabeza con cuatro de sus ciudades entre las más seductoras del mercado. Madrid compite con la fiabilidad alemana por atraer nuevos proyectos y entra en un top cinco con calado en su economía.


venta-viviendas.jpg

EL PAIS (12/12/2017)

La compraventa de viviendas creció un 16,7% de julio a septiembre

La compraventa de viviendas sigue registrando las mejores marcas de la última década. El número de transacciones creció un 16,7% en el tercer trimestre hasta alcanzar las 121.561 viviendas, el mejor tercer trimestre desde 2008 cuando se cerraron 122.949 operaciones, según los datos del Ministerio de Fomento. Los compradores se volcaron en la segunda mano, con precios más asequibles. Así, esta tipología concentró 110.126 transacciones, lo que supuso el 90,6%. Por su parte, 11.435 operaciones correspondieron a vivienda nueva, lo que representó un 9,4% del total.

Desde que el mercado inmobiliario comenzó la recuperación en 2014, solo registra buenos datos. En los últimos 12 meses, de octubre de 2016 a septiembre de 2017, se han vendido en España 516.643 viviendas, lo que supone un 15,8% si se compara con el mismo periodo del año anterior. No obstante, el volumen total de viviendas que cambian de manos sigue estando por debajo de los niveles alcanzados en los años del boom inmobiliario. Solo en 2006 se superaron las 916.000 unidades.

Todas las comunidades autónomas registraron incrementos en el número de compraventas de viviendas durante el tercer trimestre del año. Las mayores subidas fueron para La Rioja (32,9%), Cantabria (31,9%), Ceuta y Melilla (26,3%), Murcia (25,6%) y Andalucía (23,6%). Por el contrario, los menores avances se produjeron en Extremadura (5,7%), País Vasco (6,3%), Comunidad de Madrid, (7,9%) y Navarra, (9,9%).Por municipios, los que contabilizaron un mayor número de compraventas fueron Madrid (8.560), Barcelona (4.096), Valencia (2.404), Zaragoza (1.944), Sevilla (1.779), Málaga (1.632), Alicante (1.399) y Palma de Mallorca (1.315).

Muchas de estas localidades se beneficiaron de la demanda extranjera, que encadena ya 25 trimestres consecutivos de subidas interanuales. Las compras efectuadas por extranjeros residentes ascendieron a 20.257, lo que supone un alza del 17,6% frente al tercer trimestre de 2016. Si se añaden las adquisiciones de no residentes, fueron 24.009, el 17,4% del total. Por provincias, las que registraron mayor número de compraventas por extranjeros residentes fueron Alicante (4.619), Málaga (2.429), Barcelona (1.937), Madrid (1.564), Baleares (1.377), Valencia (1.183) y Santa Cruz de Tenerife (1.175).


Globalizacion-2.jpg

El mercado es global, para beneficio de unos y perjuicio de otros.

Hoy día las comunicaciones, los transportes, las herramientas tecnológicas, la economía colaborativa,… hacen que no existan barreras en el comercio internacional, fuera de las que cada uno se construya en su cabeza o intente edificar alrededor de su negocio local.

A las Agencias Inmobiliarias también les ha llegado la hora.

Los clientes son globales. Se mueven por el mundo con una rapidez insospechada hasta hace unos pocos años. Las comunicaciones y los transportes nos ayudan a flaquear las barreras históricas entre países y entre continentes.

Pero para poder ayudar a nuestros clientes en sus operaciones inmobiliarias internacionales hay que estar bien preparado.  La formación es fundamental, pero también es necesario disponer de una serie de herramientas que nos ayuden en esta nueva y compleja tarea , convirtiendo este nuevo reto en una gran oportunidad de hacer prosperar nuestro negocio y afianzarlo en un mundo cambiante.

La clave es aportar valor. Conocer idiomas es requisito imprescindible, pero no suficiente. Tener amigos y conocidos en otros países ayuda pero no es garantía de éxito ni aporta lo que los clientes necesitan.

Los clientes demandas equipos bien preparados y, sobre todo, coordinados. Con herramientas de vanguardia para ser rápidos y efectivos en nuestro trabajo. Su necesidades ya no son únicamente la de encontrar un inmueble apetecible. Hay que ayudarles a nivel global en temas legales, fiscales, financieros, de gestión del patrimonio, explotación de los inmuebles, valoraciones de carteras,… y un sinfín de necesidades que tienen los clientes internacionales y que solo el que consiga proporcionárselas será capaz de fidelizarles.

Desde Realtyplus hemos lanzado una plataforma que ayuda, canaliza y asesora a los Agentes Inmobiliarios en las operaciones inmobiliarias internacionales, sea cual sea su naturaleza: pequeñas compras, grandes inversiones, suelo, edificios, logística, hoteles, desarrollos de proyectos,…

Este tipo de operaciones no está limitado a unos cuantos inversionistas con mucho capital, si no que cualquier persona puede tener la necesidad de moverse de un país a otro e invertir pequeñas cantidades en la compra de inmuebles en otros países por temas laborales, culturales, políticos, de estabilidad, por estudio, por movimientos de empresas.

¿Cómo estar preparado para este gran reto?

Evidentemente la inmobiliaria tradicional de ámbito local no tiene ninguna posibilidad de ayudar a sus clientes en este tipo de transacciones.

Pero estar en una red internacional tampoco es garantía de nada. Los sistemas de comunicación y ayuda a las operaciones internacionales brillan por su ausencia en todas y cada una de las grandes redes inmobiliarias.

Es ahí donde comienza la andadura de Realtyplus International.

Realtyplus International es una empresa del Grupo Inmobiliario Realtyplus, que tiene sede en España y actualmente ya desarrolla su actividad en varios países.

Realtyplus International es una plataforma de negocio inmobiliario internacional abierta a los profesionales inmobiliarios, tanto si son franquiciados de Realtyplus como si no.

Proveemos a nuestros Agentes Internacionales homologados de herramientas tecnológicas para publicar inmuebles, contactar con Agentes Inmobiliarios de otros países,  buscar y ofrecer: oportunidades de inversión, expertos en áreas de negocio,…. Todo esto coordinado por un equipo de personas especialistas en inversiones inmobiliarias internacionales y asesorado en todo momento por especialista en áreas determinas que, aportan el necesario valor para los clientes.

Herramientas de gestión de y coordinación de equipos y actividades, son fundamentales para buen éxito del trabajo y, por supuesto, la colaboración local de Agentes Inmobiliarios especializados en cada una de las zonas donde se realiza la transmisión  del bien inmueble.

Para ser Agente Inmobiliario Internacional de Realtyplus se necesitan una serie de conocimientos mínimos que se pueden obtener en formaciones tan prestigiosas como la certificación CIPS (Certified International Property Specialist) de NAR, así como la pertenencia a asociaciones de ámbito internacional inmobiliario como son NAR, FIABCI,…

En Realtyplus International estamos homologando Agentes Inmobiliarios Internacionales capaces de acometer con éxito estos retos.

Si estás interesado es desarrollar tu negocio inmobiliario en esta línea, no dudéis en escribirme: alberto.murcia@realty-plus.es

Logo RP International


perito.jpg

La profesión de Agente Inmobiliario en España, como bien sabrás, no está regulada. Para ser Agente Inmobiliario no se necesita titulación ni conocimientos previos y así nos luce el pelo.

Cualquier persona puede trabajar como Agente Inmobiliario, tener su propia Agencia,… sin ningún tipo de requisito.

Los que ya llevamos unos cuantos años en este sector y vemos que se está moviendo otra vez, que cada día se abren más agencias y que muchas personas de incorporan a esta profesión, nos da un poco de miedo. No por la competencia, que siempre es buena y nos ayuda a mejorar, ya que si no se tienen los conocimientos y la preparación adecuada se pueden encontrar envueltos en problemas muy serios, tanto los Agentes como sus incautos clientes.

El trabajo  fundamental de un Agente Inmobiliario consiste en asesorar a nuestros clientes y ayudarles a conseguir sus objetivos inmobiliarios. Para ello debemos haber desarrollado una serie de capacidades que ayuden a nuestros clientes y, que son las que al final paga.

Los clientes no solo quedan contentos si les vendemos su casa o si les encontramos la casa que anhelan. Quedan satisfechos si, además, les aportamos valor real en todas las fases de la transacción.

La falta de regulación provoca que los clientes no puedan averiguar si la persona con la que están trabajando tiene las capacidades y los conocimientos adecuados para poderle ayudar en la transacción inmobiliaria y en todos los temas relacionados con la misma: fiscal, legal, financiero,…

Un profesional inmobiliario no sólo necesita conocimiento, también necesita reconocimiento.

Uno de los temas más importantes en los que los Agentes Inmobiliarios debemos aportar valor a nuestros clientes en las valoraciones de las propiedades.

Determinar cuál es el valor de mercado de una propiedad ( que no hay que confundirlo nunca con el precio) es un trabajo complicado y requiere de experiencia, formación y conocimiento del mercado local, global y de la evolución prevista del mercado.

Como decía Warren Buffett: “el precio es lo que pagas, el valor es lo que obtienes

Os recomiendo una titulación que deberíamos poseer los Agentes Inmobiliarios profesionales que es la de Perito Inmobiliario.

Ser Perito Inmobiliario tiene dos partes:

1.- Ser un experto conocedor del mercado y de las técnicas de valoración.

2.- Pertenecer a una asociación de Peritos que me certifique los conocimientos y que me ayude en las valoraciones difíciles.

Hay diferentes formas de obtener esta titulación, pero es muy importante, como decía antes, no solo obtener los conocimientos si no obtener ese reconocimiento de la titulación que acredite ante nuestros clientes nuestras capacidades.

 

Si tenéis alguna duda no dudéis en escribirme: alberto.murcia@realty-plus.es


lobo-e1513268712896.jpg

Antes de comenzar a hablar de las Franquicias Inmobiliarias en España en 2017 veamos un par de proverbios:

“Si vas solo, llegarás más rápido
Si caminas acompañado, llegarás más lejos” Proverbio Chino

“pero escoge bien tu compañero de viaje” Experiencia española

Debemos estudiar hasta dónde queremos llegar con nuestra agencia inmobiliaria. ¿Queremos tener libertad completa o ser un referente de la zona?

No todos los compañeros de viaje nos van a ayudar a llegar a donde queremos. Vamos a intentar aclarar un poco la situación del mercado inmobiliario hoy día en España.

Veremos qué nos ofrecen y qué debemos pedir a esos “compañeros de viaje”.

MODELO DE NEGOCIO:
La situación del mercado inmobiliario hoy día es muy compleja, ya no ocurre lo que pasaba hace años que había una gran estabilidad.
Antaño, una agencia inmobiliaria independiente con dos trabajadores era capaz de conocer y controlar el mercado inmobiliario de su zona y todos los actores del mismo.

Como elementos “externos” a nuestro mercado inmobiliario hay que tener en cuenta aquellos que influyen como nunca antes lo habían hecho. Algunos de estos factores externos son:

⦁ economía,
⦁ globalización,
⦁ evolución de las materias primas,
⦁ estabilidad política tanto nacional como internacional,
⦁ leyes,
⦁ fiscalidad cambiante,
⦁ IPC,
⦁ Prima de Riesgo,
⦁ movimientos en la banca,
⦁ empleo,
⦁ climatología,
⦁ noticias,
⦁ redes sociales,
⦁ tecnología

Y como elementos “internos” tenemos: las ventas de inmuebles, la evolución de los precios, las nuevas franquicias inmobiliarias, los portales inmobiliarios, las Proptech, los particulares, la banca, el intrusismo debido a la desregulación de la profesión, la oferta y la demanda, etc.
Pero, realmente ya no existe la distinción entre externo e interno. Todos afectan a nuestro mercado inmobiliario, con el que debemos trabajar todos los días.
Controlarlo todo es humanamente imposible, independientemente del equipo con el que cuente la red de franquicias inmobiliarias.

grafico2

 

grafico3

Qué debemos conocer
Lo que sí debemos conocer, como mínimo, es la evolución de nuestro mercado. Por tanto, hay que estar al día de lo que ocurre para detectar, antes que se produzcan, los cambios importantes que se nos avecinan.

De estos gráficos deducimos que es buen momento para comenzar a posicionarse en el mercado inmobiliario. Pero tenemos que tener en cuenta que estos datos son globales.
Hoy día la famosa recuperación no es uniforme en todo el territorio nacional. Hay mercados muy calientes, otros cálidos y otros helados.

Así, con esta perspectiva es razonable que muchas personas se planteen abrir una inmobiliaria o montar franquicias inmobiliarias.
Ya sabemos que hay muchas agencias inmobiliarias, pero siempre hay sitio para una más.
El problema real es saber si quieres que tu agencia perdure en el tiempo y no desaparezca con el próximo tsunami inmobiliario.

Factores que determinan el éxito
Esto no ocurrirá si eres capaz de ofrecer algo diferente al mercado. También deberás fidelizar con tus acciones una cartera de clientes potenciales y prescriptores.
Crear una nueva agencia inmobiliaria, para muchas personas es fácil debido a:

⦁ Una forma de autoempleo
⦁ Inversión baja
⦁ No se necesita título o formación básica
⦁ Todo el mundo conoce los conceptos básicos del sector inmobiliario
⦁ Muchos emprendedores no tienen experiencia en el sector
⦁ Búsqueda de resultados rápidos
⦁ Todos conocemos gente que compra y vende

Sin embargo, una agencia inmobiliaria no es negocio de comprar y vender casas de otros. Son empresas en toda regla. Como tal, estos nuevos empresarios deben analizar antes de comenzar todos los factores que pueden influir en su éxito:

⦁ ¿Quiero y puedo ser mi propio jefe?
⦁ ¿Qué objetivos quiero conseguir?
⦁ ¿Cuánto tiempo quiero estar en el mercado?
⦁ ¿Cómo aseguro la continuidad de mi negocio?
⦁ ¿De cuánto capital dispongo?
⦁ Análisis DAFO
⦁ ¿Cuál es mi público objetivo?
⦁ ¿Cómo me voy a diferenciar de la competencia?
⦁ ¿Cómo empiezo? (formación, cartera, legal, fiscal, equipo, organización, CRM, proveedores, partners…).

¿Y ahora?
Una vez ya suficientemente delimitado nuestro modelo empresarial, debemos elegir el tipo de producto y servicio que vamos a ofrecer al mercado. También nuestros elementos diferenciales y nuestro plan de precios.
Realmente esto es algo que se debe estudiar al definir el modelo empresarial, ya que función de a lo que nos dediquemos necesitaremos hacer un planteamiento u otro.
Ahora bien, no es menos cierto que los productos y servicios que ofrecemos al mercado cambian con el tiempo.
Un modelo exitoso de empresa debe perdurar a las modas y necesidades del mercado que van cambiando con en el tiempo.
Para simplificarlo, existen dos tipos de agencias inmobiliarias. Las que están orientadas al producto (ladrillos) y las que están orientadas al servicio (clientes). Debemos tener claro que es lo más importante para nosotros:

Inmobiliaria de Producto:
⦁ Lo puedo hacer sin marca reconocida.
⦁ Con oficina física o sin ella.
⦁ Sólo necesito captar inmuebles vendibles, la publicidad hace el resto.
⦁ Cuantos más inmuebles más posibilidad de venta.

Inmobiliaria de Servicio:
⦁ Mi trabajo es servicio a personas, sólo puedo atender bien a pocos clientes. Pero además debo:
⦁ Poder ayudarlos en todas las fases de la compraventa y postventa.
⦁ Tener unos servicios que me distingan de la competencia.
⦁ Aportar más valor de lo que cuesto.
⦁ La fidelización de cliente y los referidos son la clave del éxito

Vista la gran competencia que hay en el sector y la aparición de un nuevo tipo de agencias inmobiliarias online, yo os recomendaría estar en el modelo de empresa enfocada en servicios de alta calidad.
Nos referimos a las llamadas Proptech, que funcionan con unas estructuras de costes muy bajo y pueden reventar precios.

No obstante, decidamos un modelo u otro, hay que tener muy claro que cada uno tiene sus ventajas y sus riesgos:

⦁ Foco de negocio es el producto:
PELIGRO: los portales y otras agencias con tarifas más bajas. Los clientes me utilizan para que les localice inmuebles.
⦁ Foco de negocio en servicios:
PELIGRO: siempre debo construir nuevos servicios y aportar a los clientes más valor de lo que cuesto.
⦁ Foco en clientes cautivos:
PELIGRO: que se vayan con la competencia.

Muchas agencias ya establecidas y nuevas dan mucha importancia a sus sistemas de gestión de clientes, los llamados CRM. Sin embargo, hay que tener en cuenta que no son más que herramientas puestas a disposición de nuestros equipos de trabajo.
En ese sentido, debemos evitar la utilización de sistemas no consolidados (que sean otros los conejillos de indias) y eludir soluciones a medida.
Esto es, soluciones que hipotecan nuestro futuro a unos desarrolladores de software. Es muy importante que siempre tengamos la posibilidad de cambiar de CRM, si lo estimamos oportuno, sin costes excesivos y sin perder información.

Recordemos:
⦁ El CRM es una herramienta de trabajo.
⦁ Debe disponer de:
⦁ Funcionalidades de clientes, inmuebles, agenda, gestión de ofertas y demandas…
⦁ Conexión con la mayor cantidad de portales.
⦁ Conexión con MLS.
⦁ RRSS.
⦁ Nuevas tecnologías (Smartphone, 3D…).
⦁ Posibilidad de migrar a otro CRM.
⦁ Que el proveedor no tenga intereses contrapuestos a los de nuestra agencia.

¿SOLOS O ACOMPAÑADOS?
Ya tenemos claro lo que queremos hacer con nuestro plan de negocio. Ell paso siguiente es decidir cómo lo vamos a hacer: solos o acompañados.
Si optamos por ir solos tenemos que tener en cuenta que nos va a ser mucho más difícil competir en el mercado y diferenciarnos de la competencia que lleva años allí.
No obstante, de partida encontramos una serie de ventajas que nos puede motivar a hacerlo:

⦁ Forma de trabajo libre
⦁ Menor inversión inicial
⦁ Inviertes en tu propia marca
⦁ No tienes costes de marca (canon de entrada y royalty fijo o variable)

Si la opción es ir acompañados, tenemos diferentes tipos de parejas con las que podemos optar:

⦁ Franquicias inmobiliarias
⦁ Asociaciones
⦁ Empresas de Software con metodología

¿Qué nos deben ofrecer?
Cada una tiene sur virtudes y sus problemas, pero si las analizamos bien realmente el modelo es el mismo. La diferencia es lo que nos piden para estar en su grupo y lo que nos ofrecen a cambio.
En todos los casos, lo que nos deben ofrecer es:

⦁ Método de trabajo exitoso
⦁ Formación inicial y continua
⦁ Que nunca estemos solos
⦁ Colaboración en la red
⦁ Seguimiento de actividad
⦁ Cartera de inmuebles
⦁ Herramientas de marketing
⦁ Negocios indirectos

Analicemos las redes de franquicias inmobiliarias y extraigamos cada uno nuestras conclusiones.

FRANQUCIAS INMOBILIARIAS
Veamos una serie de datos que nos explican la situación de real de las franquicias inmobiliarias de hoy día en España:

⦁ Total Redes de franquicias inmobiliarias registradas – 73 (60 dadas de alta)
⦁ Total oficinas pertenecientes a redes – Más de 2.800 registradas
⦁ Media de oficinas por red franquiciadora – 39 oficinas/enseña
⦁ Inversión Inicial Media – 28.738 €
⦁ Canon de entrada Medio – 12.251 €
⦁ Royalty de explotación Medio – 6% ventas
⦁ Royalty Fijo Medio – 600 €
⦁ Duración del Contrato Media – 5 años
⦁ Aperturas de oficina 2016 en franquicia – Confirmadas más de 400
⦁ Población Mínima Media – 20.000 habitantes
⦁ Dimensión Local Medio – 60 metros

Para ello, cuando nos intentan vender la pertenencia a una red de franquicias inmobiliarias debemos saber que el papel lo aguanta todo y que el objetivo de la persona que tenemos delante es vender franquicias inmobiliarias:

⦁ Los planes de negocio de los franquiciadores, en general, son demasiado optimistas.
⦁ No vendemos producto, vendemos servicio. El éxito depende de las personas.
⦁ Hoy día, en España, ninguna marca de franquicia inmobiliaria es tan reconocida que sea garantía de éxito.
⦁ El trabajo del día a día nadie lo hace por ti: Captar, visitas, valoraciones, publicidad, selección de personal, formar a tu equipo,…
⦁ En los meses iniciales sueles estar en números rojos
⦁ En menos de 12 meses debes haber recuperado la inversión

Cualquier red de franquicias inmobiliarias debe aportarnos en general más de lo que nos cuesta. Así, deberíamos exigir un estudio de los costes que tenemos, los que nos ahorramos por estar ahí y el negocio potencial directo que vamos a tener al pertenecer a esa marca.

¿Qué nos debe aportar cualquier red?

Cualquier red nos debe aportar:

⦁ Formación de calidad (inicial y continua)
⦁ Forma de trabajo contrastada y exitosa
⦁ Asesoramiento en todas las áreas
⦁ Servicios de calidad
⦁ Reconocimiento de la marca
⦁ Tecnología de vanguardia
⦁ Proveedores homologados
⦁ Acuerdos con portales
⦁ Marketing de calidad
⦁ Coaching en franquicias inmobiliarias
⦁ Estrategia empresarial
⦁ Negocio Directo
⦁ Bancos
⦁ Promotores
⦁ Inversores, Fondos…
⦁ Negocio Indirecto
⦁ Seguros
⦁ Reformas
⦁ Construcción
⦁ Financieros
⦁ Gestión Alquiler
⦁ Eficiencia Energética y Energías Renovables
⦁ Internacional…

Por tanto, es imprescindible que la red de franquicias inmobiliarias disponga como mínimo de los puntos 1 al 5 y algo del 12. Pero realmente son unos requisitos muy mínimos. Si sólo obtenemos eso deberíamos replantearnos colaborar con esa red.
Quizás uno de los grandes problemas que tenemos hoy día es que nos dejamos deslumbrar con las grandes marcas de franquicias inmobiliarias.
Inclusive con lo que hacen ellas en otros países. Al hacerlo, se pierde la capacidad de analizar lo que realmente me aportan hoy en mi mercado.

En definitiva, después de analizar lo que los franquiciados están demandando a sus marcas podemos concluir de forma resumida:

BUENOS SERVICIOS
⦁ Marketing
⦁ Negocio
⦁ Inmuebles
⦁ Soporte
⦁ Tecnología
⦁ Formación

COSTES BAJOS
CONCLUSIONES
Las conclusiones son vuestras. Ahora bien, nosotros sí vamos a poner sobre la mesa algunos comentarios. Sobre las franquicias inmobiliarias, se mueven estos por Redes Sociales y, por ende, deben hacernos reflexionar.
⦁ “Una franquicia inmobiliaria es un negocio seguro. ¿Sí? Para quien?”
⦁ “Cuanta facturación directa te genera el franquiciador en tu oficina?”
⦁ “Servicios: Qué me dan y cuánto pago por ellos?”
⦁ “Modelo: Yo gano tu ganas, yo pierdo tu ganas”
⦁ “Se gana mucho más cuando te pones por tu cuenta y te pones a trabajar en serio”
⦁ “¿Royalty variable? Sólo se debería aplicar en marcas que realizan un trabajo constante de desarrollo de nuevos productos y servicios. Estos te los proporcionan de forma exclusiva”

En resumidas cuentas, pregúntate esto y pregunta a los que te quieren vender una franquicia inmobiliaria. Tu decisión debe ser no por marca sino por los servicios completos que te ofrecen hoy.


contrato-agente.jpg

Al abrir una inmobiliaria dos de las grandes dudas que se tienen son: el tipo de contrato y el sistema de retribución

 

Abrir una inmobiliaria en España cada vez es más común y uno de los grandes problemas que tienen estos nuevos empresarios es encontrar Agentes Inmobiliarios.

Contratarles, formarles en sus sistemas de trabajo y motivarles son funciones imprescindibles si se quiere alcanzar el éxito al abrir la inmobiliaria.

Hoy nos vamos a centrar en los tipos de contratos que se pueden hacer al montar una inmobiliaria. También hablaremos de los sistemas de retribución más empleados.

Los otros temas los iremos desgranando en posteriores artículos.

Abrir una inmobiliaria: tipos de contratos

Una de las cosas que debéis conocer al abrir una inmobiliaria, como empresarios que sois, es el Convenio Colectivo del sector.

Sí, por si alguien no lo sabe, en este sector tenemos Convenio. Ya pasaron los tiempos en los que utilizábamos el de Oficinas y Despachos.

Os lo pongo fácil: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2017-47

Al abrir una inmobiliaria, básicamente existen dos tipos de formas de contratar Agentes Inmobiliarios. Por un lado, están los agentes por cuenta ajena. Por otro, los autónomos (dependientes o no).

En la “Exposición de Motivos” del Convenio Colectivo se hace mención a estos tipos de relación laboral. Asimismo, se deja claro que existen estos tipos de colaboración, que son legales y que ambos pueden coexistir. Esto consta tanto en el Ministerio de Trabajo, como en los sindicatos.

Este punto es muy importante que lo tengáis claro. Es uno de los grandes problemas que tienen los empresarios inmobiliarios al abrir la inmobiliaria y contratar agentes inmobiliarios, sobre todo cuando tienen inspecciones de trabajo.

Muchas veces los inspectores no tienen claro que pueden coexistir estos diferentes tipos de trabajadores. Por ello, intentan que convirtáis a los autónomos en empleados por cuenta ajena.

Lo que ellos no saben es que en esas condiciones quizás a vosotros no os interese.

Sea como fuere hay que conocer los derechos y los deberes.

Según dice el Convenio queda meridianamente claro:

La actividad en el sector de la mediación inmobiliaria, definida en el artículo primero del presente convenio, puede ser desarrollada mediante diversos modos de actuación que van desde los trabajadores por cuenta ajena dependientes de una persona física o jurídica hasta los profesionales autónomos que desempeñan su actividad por cuenta propia en un régimen de colaboración con empresas que les proporcionan clientes así como todo tipo de servicios o prestaciones, incluso licencias de uso de una marca.

Todos los operadores anteriormente descritos se dan de forma constante en el sector inmobiliario y pueden incluso encontrarse colaborando de forma simultánea en una misma organización empresarial, que tenga establecida con cada uno de ellos relaciones jurídicas de diversa índole, laboral, mercantil, comercial o de arrendamiento de servicios.

“Estos trabajadores por cuenta propia quedan, por tanto, excluidos del ámbito de aplicación de este convenio, aun cuando en su relación con la empresa principal concurran determinadas notas aisladas o conjuntas que son características de la mediación inmobiliaria, tales como la no asunción del riesgo y ventura de las operaciones inmobiliarias en las que intervienen, la prestación del servicio en o desde los locales de la empresa principal, la utilización de una determinada marca en régimen de sublicencia o la utilización de sus signos externos, la titularidad de las empresas o incluso la sujeción voluntaria a algunas instrucciones u horarios comerciales.”

Teniendo esto claro y explicándoselo a los inspectores de trabajo, no debemos tener ningún problema. Eso sí, si hemos hecho las cosas de una forma correcta.

Aclarados los tipos de contratos que podemos hacer, vamos a reflexionar sobre el sistema de retribución que queremos implantar en nuestra empresa.

Sistema de retribución al montar la inmobiliaria

Por cuenta ajena

Lo primero que hay que tener en cuenta es que la mayor parte de los ingresos de una Agencia Inmobiliaria están sujetos al éxito final del trabajo realizado.

En este sentido, tenemos que tener alineados con nosotros a nuestra fuerza de ventas.

O sea, que si al montar la inmobiliaria y contratar queremos tener agentes inmobiliarios con contrato de trabajador por cuenta ajena, deberemos retribuirlos como mínimo en lo que marca el convenio.

Eso sí, con un variable que les motive para cerrar las operaciones. Son ellos los que tienen el contacto con los clientes y deben estar muy motivados para el cierre.

Os recomiendo no escatimar en el variable, cuanto más ganen ellos más ganaréis vosotros.

Autónomos

La segunda opción, que es la que se está implantando más en las nuevas inmobiliarias, es la de tener Agentes Inmobiliarios en modalidad de Autónomos.

Básicamente tenemos dos tipos de Autónomos. Están los económicamente dependientes (TRADE) y los no dependientes. De cara al empresario apenas hay diferencia, pero ellos tienen derechos diferentes en cada caso.

Os recomiendo investigar sobre estos dos tipos de contratos. Una vez hecho, elegir el que mejor se adapte a vuestras necesidades y a las de vuestros agentes cuando vayáis a abrir la inmobiliaria.

Simplemente un detalle, para hacer contratos TRADE se recomienda disponer en la empresa de un Acuerdo de Interés Profesional.

El contrato para la realización de la actividad profesional del trabajador autónomo económicamente dependiente deberá formalizarse siempre por escrito. También deberá ser registrado en el Servicio Público de Empleo Estatal.

Tanto si es un tipo de Autónomo como otro, debe tener un sistema de trabajo organizado y gestionado por la agencia.

La retribución para este tipo de Agentes Inmobiliarios suele ser de tipo fijo (bajo) y variable (alto) o bien todo variable (muy alto).

Es recomendable que además tengan incentivos extras por conseguir los objetivos de facturación que les marquéis, normalmente suele ser incremento en los % con los que se les retribuye.

El éxito de uno debe ser el de todos y viceversa.

Espero haber aportado un poco de luz si estáis pensando en abrir una inmobiliaria.

Si tenéis alguna duda no dudéis en escribirme: alberto.murcia@realty-plus.es


Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información ACEPTAR

Aviso de cookies