El Inversor Inmobiliario

10th octubre 2016 by Alberto Murcia Jabaloy0
photo-1473784668541-b9e6d44b720c-1200x800.jpg

La posesión de una vivienda en propiedad, en la cultura latina y más concretamente en la española, está muy arraigado en la sociedad. Debido a causas externas a nuestra voluntad se han producido muchos cambios en nuestra sociedad que están alterando esa tendencia a la compra de la vivienda a cambio de la opción del alquiler.

El mercado del alquiler en nuestro país ha realizado un profundo cambio durante estos 10 últimos años, y es posible que no vuelva a ser nunca lo que era. La irrupción de gran número de inmuebles que no se pueden vender en el mercado del alquiler, cambios de leyes y normativas que defiende un poco más los derechos de los arrendadores, la movilidad geográfica de una parte importante de la población activa, etc. motivan a muchas personas a alquilar en vez de comprar viviendas.

Como es lógico, esta tendencia al crecimiento del alquiler provoca un incremento de los inmuebles que se destinan a ese uso y, la aparición de pequeños y grandes inversores que compran viviendas para destinarlas a uso de alquiler.

Los grandes inversores suelen tener buenos asesores que les ayudan en todo el ciclo de vida de la inversión inmobiliaria. Ahora bien, los pequeños inversores, que son al final la mayoría, muchas veces no tienen muy claro cuándo comprar, dónde comprar, qué rentabilidades buscar, cual es su inquilino objetivo, qué elementos legales le protegen, qué ocurre si necesitan vender con urgencia, costes de mantenimiento, reformas, fiscalidad, financiar una parte, cómo gestionaré el alquiler,…

Son muchas incógnitas que deben ser aclaradas antes de la inversión para el buen fin de ésta. Vamos a intentar aclarar algunas.

Cuándo comprar? Lo cierto es que el momento actual es uno de los mejores para comprar: desde el 2006 han bajado en España los inmuebles una media del 48% y la tendencia actual es a estabilizarse y crecer ligeramente.

Dónde comprar?  La demanda de alquiler suele ser superior en las ciudades, también hay que tener en cuenta las zonas más demandas: cerca de universidades, zonas turísticas, centros de trabajo,…

Qué rentabilidad buscar? Para inmuebles de uso residencial, toda rentabilidad que sea superior al 4% se considera buena. Pero hay que ir con cuidado, ya que hay que tener en cuenta los costes asociados al inmueble. En locales la rentabilidad puede ser un poco mayor, pero su riesgo es que se nos quede vacío durante mucho tiempo si no hemos escogido convenientemente la zona. A esta rentabilidad hay que sumar la revalorización propia del inmueble que, en los últimos 25 años ha ascendido a una media del 5% anual.

Cuál es mi inquilino objetivo? Es muy sencillo, el que esté en el inmueble mucho tiempo, que pague religiosamente y que no de problemas. Hay que eliminar estereotipos y pensar en frio.

Qué elementos legales me protegen? Los cambios en la Ley de Arrendamiento Urbano y la mayor rapidez de los tribunales ayudan en la defensa del arrendador cuando se encuentra en una situación de impago, pero existen otra serie de herramientas como son las cortes de arbitraje, seguros de impago de rentas,… los cuales hay que conocer y utilizar.

Qué ocurre si necesitan vender con urgencia? Es uno de los temas que deberían ser analizados antes de invertir en inmuebles. La buena elección del lugar de compra, en zona con poca oferta de inmuebles y alta demanda, nos garantizará la posibilidad de vender el inmueble a un precio y en un tiempo razonable si, por el motivo que sea necesitamos venderlo.

Costes de mantenimiento? En una inversión inmobiliaria hay que tener muy en cuenta los costes de mantenimiento, pagos a la comunidad de propietarios, derramas, impuestos,… ya que se deben tener en cuenta en la rentabilidad del inmueble.   

Reformas? A muy pocos pequeños inversionistas les gusta hacer obras de reforma de los inmuebles, pero en general son muy beneficiosas para reducir los costes de mantenimiento de inmuebles antiguos, revalorizan las rentas del inmueble y los hacen mucho más atractivos para los inquilinos.

Fiscalidad? En España la fiscalidad asociada a la vivienda es diferente por comunidades autónomas y además cambia con el tiempo. Hay que estar bien asesorado para pagar los impuestos justos y beneficiarse de las bonificaciones, y no pagar de más por desconocimiento.

Financiar una parte? En general es bastante recomendable por varios motivos: bajos tipos de interés actuales, acceder a un número mayor de inmuebles que si sólo utilizamos fondos propios, diversificar,…

Cómo gestionaré el alquiler? Por cercanía y a veces por desconocimiento, muchos pequeños inversores gestionan ellos mismos el alquiler de su inmueble, pero a veces no es óptimo ya que para no tener problemas se debe hacer de una forma profesional: inventario, seguros, visitas de inspección, actualización de rentas, sistema de gestión de reclamaciones,…

Como resumen, que una inversión inmobiliaria sea buena no depende de la suerte, depende de una buena elección y de estar muy bien asesorado en la compra y durante la gestión del alquiler.

Alberto Murcia

Vicepresidente de AEGI

Director del Grupo Inmobiliario REALTY Plus

Alberto Murcia Jabaloy

Alberto Murcia Jabaloy


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *


*


Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información ACEPTAR

Aviso de cookies