Los nuevos Promotores Inmobiliarios

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Los que aseguran que es imposible, no deberían interrumpir a los que lo estamos intentando

(Thomas Alba Edison)

 

 

La Promoción Inmobiliaria es una actividad empresarial que consiste en realiza una serie de acciones y gestiones encaminadas a construir una edificación para ser vendida y entregada a terceros.

 

Es un trabajo de crear donde no lo hay.

 

Durante los años previos a la crisis del 2008 en España, la labor de ser promotor era relativamente simple. Consistía en localizar terrenos urbanos o desarrollables, buscar una entidad financiera que asumiese el 100% del riesgo en la adquisición del suelo, elaboración del proyecto, licencias y construcción. La labor del Promotor se limitaba a gestionar de la forma más correcta los recursos de otros y poner a la venta los inmuebles que se iban a construir.

 

En el caso que se hubiesen equivocado en las previsiones, el tiempo era su mejor aliado, ya que los inmuebles incrementaban los precios en términos de dos dígitos anualmente.

 

Pero llegó la famosa crisis y, muchos de esos Promotores desaparecieron entregando sus Promociones acabadas, semiacabadas, suelo urbano y suelo pendiente de desarrollo, a los bancos que les habían financiado. Los famosos inmuebles adjudicados o “lodos inmobiliarios” como llaman otros.

 

En estos últimos años estamos viendo resurgir algunas de las antiguas Promotoras, que se habían quedado aletargadas y otras de nueva creación. Eso sin contar a nuevos actores en el arte de hacer promociones inmobiliarias, como pueden ser los bancos (otra vez) o Promotoras extranjeras.

 

La actividad de estos nuevas Promotoras ha cambiando sustancialmente con respecto a las anteriores, ya que nadie les financia el suelo y solo consiguen financiar las operaciones inmobiliarias que demuestran una viabilidad real. Y en ese caso solo se consigue cuando una parte importante de la promoción ya se ha señalizado.

 

En estas condiciones ser Promotor se convierte en una actividad empresarial con un alto riesgo, con necesidad de inversión real y con una alta carga de trabajo de análisis y gestión, no solo durante la etapa de desarrollo del proyecto, si no de forma previa.

 

Hoy día (y en el futuro), los suelos susceptibles de ser desarrollados necesitan un completo y  minucioso análisis de viabilidad.

 

Es imprescindible hacer estudios de mercado para determinar todos los factores que influyen en la viabilidad de la Promoción: la demanda en la zona, el tipo de inmueble que puede ser vendido, perfil del comprador, precios medios de la zona, competencia,… añadiendo, por supuesto, los estudios financieros adecuados, estructuras de coste, estimaciones de tiempos de construcción, tiempos en adquirir las licencias,…

 

Otro de los temas que está cambiando en España, a semejanza de cómo ya se hace en otros países, es en concepto de industrializar la construcción.

 

Gran parte de los costes de construcción se dedican al pago de la mano de obra y se disparan si hay retrasos, debidos a descoordinaciones,… Es fundamental en el nuevo milenio que las obras de construcción se comiencen a convertir en una ciencia más exacta, con compromisos de todos los participantes y penalizaciones por incumplimiento.

 

No solo en un tema de coordinación y gestión de equipos. Es fundamental que muchos de los elementos que se utilizan en la construcción vengan preelaborados de fábrica. Como ocurre en la mayor parte de las actividades empresariales de fabricación.

 

Los costes de construcción deben bajar de forma importante utilizando nuevas técnicas que ya existen en otros países. Solo debemos copiarlas, pero con inteligencia. No podemos seguir poniendo ladrillos un encima de otro como hace 50 años.

 

Hay que hacer una mención especial a la sostenibilidad energética de las construcciones, que es otra de las asignaturas pendientes en nuestro modelo constructivo de inmuebles. Se deben implantar ya soluciones energéticas que existen y son muy baratas, como por ejemplo: mejorar los aislamientos, aerotermia, geotermia, energía fotovoltáica,… pero para ello los técnicos deben aprender a utilizarlas y a aplicarlas con “sentido común”.

Alberto Murcia Jabaloy

Alberto Murcia Jabaloy


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