Polémica sobre los pisos de alquiler vacacional

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ARTICULO: POLEMICA SOBRE LOS PISOS DE ALQUILER VACACIONAL

Una pregunta que se hacen muchos propietarios de pisos en lugares turísticos es: ¿Puedo hacer alquiler turístico sin problemas?

Alquiler turístico se entiende como el alquiler de inmuebles por períodos cortos, normalmente inferiores a 1 mes, siempre y cuando se haga varias veces al año y, sólo si se hace el servicio de alojamiento.

Según la normativa, este tipo de viviendas deben estar incluidos en dicho registro especial, que solo se concede por la administración cuando los pisos tienen unas condiciones especiales y servicios concretos.

Como es lógico, se debe tributar por los ingresos recibidos en este tipo de actividad. En la declaración del IRPF si solo alquilamos el inmueble sin servicios de hostelería  y, sujeto a IVA y darse de alta como autónomo en el  epígrafe correspondiente, si decidimos dar servicios de alojamiento turístico. No obstante, cumplir con Hacienda no exime de cumplir con la normativa de la Comunidad Autónoma.

Este tipo de actividad es algo que se lleva haciendo en España desde hace décadas ya que, por suerte, tenemos unos de los países más atractivos para el turista, tanto extranjero como español.

La polémica se ha relanzado por el auge que está teniendo este tipo de alquiler promovido por el uso de internet y plataformas como Airbnb, Housetrip o HomeAway, y el impacto que está teniendo sobre el mundo hotelero. Fenómeno similar al que está ocurriendo en otros sectores con Uber, Blablacar,… con respecto a los profesionales del transporte.

A partir de la Ley 4/2013 se concede a las Autonomías plena potestad en la regulación de este tipo de actividad. Muchas comunidades de propietarios se niegan a que en sus pisos se realice este tipo de actividad, pero Sentencias del Tribunal Supremo determinan que no se puede limitar esta actividad por los vecinos del inmueble, salvo que esté recogido en los Estatutos de la Comunidad o se generen problemas vecinales graves.

Muchos inversionistas inmobiliarios y propietarios de inmuebles en zonas de gran interés turísticos están ya realizando este tipo de alquiler, o bien se están planteando hacerlo. El objetivo fundamental es que, si está bien gestionado casi se puede triplicar la rentabilidad que se obtiene con el alquiler normal. Un ejemplo: un apartamento vale 155 euros/noche en Marbella en arrendamiento a corto plazo, mientras que su renta baja hasta 18 euros/día si se alquila a largo plazo. Evidentemente, alquilar a corto plazo provoca períodos en los cuales el inmueble está vacío y no genera ingresos ni nos podemos desgravar gastos.

Cada tipología de alquiler tiene sus ventajas y sus inconvenientes. En el alquiler vacacional no suele haber problemas de impagos ya que las estancias son cortas y se suelen pagar antes de su utilización y, si se hacen los contratos de forma adecuada y se está en manos de empresas especializadas, tampoco suele haber problemas de vandalismo,… quizás el mayor problema sea que el inmueble no esté alquilado todo el tiempo que nos gustaría. Para solventar este problema es fundamental, si vamos a comprar un inmueble para este tipo de uso, seleccionar correctamente el inmueble, ya que tiene que cumplir unas características adecuadas para su arriendo y, por supuesto, estar en zona de alta demanda.

Las zonas principales y la periferia del centro de las grandes ciudades son las mejores para comprar un inmueble y sacarlo después al alquiler, así como las zonas turísticas donde el clima provoca que haya un uso de los inmuebles durante la mayor parte del año. Las mejores opciones son pisos de menos de 80 metros cuadrados y una o dos habitaciones, ya que son los que tienen una mayor ratio de renta por arrendamiento por cada metro cuadrado.

Como decía anteriormente, las normativas sobre este tipo de inmuebles van por Comunidades Autónomas y se está legislando a golpe de denuncias y con la vista puesta en una recaudación de tasas por este tipo de actividad.

Las cosas no suceden solas, es importante si queremos entrar en este tipo de actividad que nos informemos por profesionales de la legalidad actual y sepamos nuestros derechos, ya que muchas veces nos encontramos con comentarios o indicaciones del personal de la administración, que más que indicarnos nuestros derechos y deberes, nos dicen lo que le gustaría que pasara, pero que la ley no obliga (como mínimo por ahora).

 

Alberto Murcia

Director del Grupo Inmobiliario REALTY PLUS

Alberto Murcia Jabaloy

Alberto Murcia Jabaloy


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