Negocios rentables: ¿rentabilidad en pisos del 20%?

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Muchas personas hoy día piensan en negocios rentables y se plantean invertir en pisos para alquilar buscando sacar una rentabilidad razonable a los ahorros que tienen en el banco y que no les dan nada, o bien lo que han puesto en la bolsa esperando que no pase nada extraño y no pierdan lo que han invertido.

Pero sobre todo lo que van buscando es seguridad, antes que rentabilidad. Se ha visto ya en varias ocasiones que se puede perder lo invertido en banca y en la bolsa. Al hablar de negocios rentables en inversiones inmobiliarias, puede caer el precio, pero hay un bien físico que tiene un valor y se puede negociar con él.

Desde siempre la inversión en bienes inmuebles ha sido para el perfil de inversor conservador. Este no espera grandes rentabilidades, pero sabe que si gestiona bien el alquiler (seleccionando bien al inquilino) y tiene paciencia, no sólo obtiene las plusvalías del alquiler, sino que cuando vende el inmueble este se ha revalorizado. Sin duda, una opción perfecta de negocio rentable.

Hoy día hay mucha gente que pone en duda eso, pero es irrefutable con datos. En España, en los últimos 40 años, la media de revalorización de los pisos ha sido del 5% anual.

Un individuo que busca negocios rentables, o lo que puede ser lo mismo, un inversor en bienes inmuebles, debe estar bien asesorado, no solo en el momento de la compra para elegir correctamente el inmueble que comprar en función de sus expectativas de rentabilidad y liquidez, sino en obtención de la financiación, en la gestión del inmueble, en la tributación, etc. Dejar al azar cualquiera de estos puntos puede llevar al traste con nuestras expectativas de inversión.

Pero, ¿qué rentabilidad debemos esperar en una buena inversión en pisos para alquilar?

Todo lo que supere una rentabilidad neta del 5% es aceptable, pero hay que hacer bien los números, ya que si no los calculamos correctamente nos puede llevar a engaño. Algunas veces nos presentan rentabilidades que no son ciertas y es necesario saber separar el grano de la paja.

La rentabilidad de la inversión se calcula como (INGRESOS – GASTOS)/INVERSION, donde los INGRESOS se calculan anualmente (alquileres), los GASTOS son los operativos de vivienda (IBI, Comunidad de Propietarios, Gestión, Mantenimiento,…) y la INVERSION es el dinero que hemos desembolsado para adquirir el inmueble (compra, impuestos, notario, registro, gastos de constitución de hipoteca,…)

Ejemplo:
Si compramos en Segovia un piso de 80.000 € y lo pagamos al contado (gastos de compra 9.600 €), lo alquilamos por 500 €/mes, IBI 200 €, Comunidad 50 €/mes, etc. saldrían estos números:
RENTABILIDAD = (500 * 12 – 200 – 50 * 12) / 89.600 = 5,8 %

Tal y como habíamos comentado, si es posible alquilar ese piso en ese precio de una forma estable, la rentabilidad sería del 5,8%, que sería más que razonable.

Pero, ¿cómo podemos hacer que con un piso de características similares al del ejemplo podamos obtener rentabilidades del 20%? ¿Es eso posible?

La respuesta es SI. Pero hay que afinar mucho más en lo que se compra, dónde, en los beneficios fiscales, apalancamiento financiero… En resumen, ir de la mano de un especialista.

Si ese piso de 80.000€ lo compramos en algún barrio del sur de Madrid, con una demanda de alquileres alta, financiamos a tipo fijo del 2% un 80% de la inversión y nos beneficiamos del ITP reducido para inversionistas de la Comunidad de Madrid, la rentabilidad que obtenemos (descontando incluso los costes de los intereses que pagamos de la hipoteca, los costes de gestión del alquiler y el seguro de impago de rentas) es del 20,67%.

Si además contamos la revalorización media de la zona, se nos va al 41,06%.

Sin duda, visto así, estamos ante una interesante posibilidad de negocio rentable. Todo un lujo al alcance de cualquiera que esté bien asesorado.

Si quieres más información contacta conmigo.

 

Alberto Murcia

Director del Grupo Inmobiliario REALTY PLUS

alberto.murcia@realty-plus.es

www.realty-plus.org

Alberto Murcia Jabaloy

Alberto Murcia Jabaloy


One comment

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    24th septiembre 2017 at 8:59 pm

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