Nuevas leyes, nuevos paradigmas… ¿oportunidad? SIEMPRE
Todos los sectores están regulados por leyes. A veces son más acertadas y otras veces menos, pero realmente eso no debe ser nuestro foco.
Lo importante no es debatir las leyes, que para eso tenemos a los legisladores, a las agrupaciones, a las asociaciones y a empresas influyentes. Nuestro cometido es acatarlas, entenderlas y aplicarlas de la mejor forma posible, ya que son las nuevas “reglas del juego” del mercado.
Entremos en materia.
En Realtyplus hemos analizado los factores principales de la nueva ley de la vivienda y estos son los temas que más influyen en el trabajo de los Agentes Inmobiliarios y nuestros clientes de forma directa:
1. Definición de zonas tensionadas para el alquiler. Es una competencia de las Comunidades Autónomas y son éstas las que marcarán cuáles son esas zonas. El hecho que una zona se marque como tensionada generará restricciones en incremento de precios del alquiler en esas zonas.
2. Más control y fomento de las viviendas de protección oficial. En cuanto al acceso a las viviendas de protección oficial, el uso de las mismas ya que solo puede ser como primera residencia, la transmisión en base a los precios máximos fijados, el perfil del demandante de vivienda de Protección Oficial,…
3. Obligación que las Agencias Inmobiliarias tengamos un seguro de Responsabilidad Civil. Como debería ser obligatorio en todos los negocios.
4. Recomendación a las Comunidades Autónomas que implanten un registro voluntario de Agencias Inmobiliarias. El hecho que sea voluntario no va a ayudar a regular el mercado de las agencias inmobiliarias, pero sí a que los clientes puedan distinguir quien cumple todas las normas de buenas prácticas, del que no lo hace o no lo manifiesta.
5. Obligación de aportar información previa a la entrega de cantidad alguna en Alquileres y Compraventas, bajo petición del comprador o inquilino y con consentimiento de la propiedad.
a. Datos del propietario del inmueble
b. Certificado de Habitabilidad
c. Información del Catastro (antigüedad, m2 construidos, m2 útiles, m2 comunes….)
d. Certificad e Eficiencia Energética
e. Estado de ocupación y disponibilidad
f. Información jurídica del inmueble
g. Cualquier situación peligrosa (amianto…)
h. En alquiler en zonas tensionadas: precios alquileres anteriores, precio recomendado por la administración…
Este es uno de los puntos más conflictivos y difíciles de cumplir de esta nueva ley ya que mucha de esta información nos la tiene que proporcionar el propietario, estando las agencias inmobiliarias en sus manos. La ley nos obliga a entregarla bajo petición, pero no le obliga al propietario a que nos la proporcione.
Entendemos que las agencias inmobiliarias, bajo petición como marca la ley, deberemos entregar toda la información que tenemos y dejar claro que la que no tenemos no es por voluntad propia, además de informar de la confidencialidad de la misma y, que si se utiliza de forma incorrecta puede tener consecuencias en que se le reclamen indemnizaciones.
6. Las agencias no pueden cobrar honorarios por la gestión de alquiler o formalización del contrato. La ley es clara: No se puede cobrar por enseñar una vivienda y por hacer el contrato de alquiler, ya los costes que generan estos servicios deben ser pagados por el propietario del inmueble, según la ley. Lo cual tiene su lógica ya que en general debe pagar los servicios de gestión inmobiliaria el que los encarga. Pero también es cierto que, bajo encargo de representación de inquilino para la búsqueda de inmuebles y de una serie de servicios imprescindibles para los inquilinos, en esta situación el inquilino es el que nos contrata el servicio y, por lo tanto, es éste el que debe pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria.
7. Penalizaciones a propietarios con inmuebles desocupados en zonas tensionadas. Es una medida que no afecta de forma directa a las agencias inmobiliarias y su objetivo es que haya más inmuebles en el mercado.
8. Definición de Gran Tenedor. Hasta ahora más de 10 inmuebles residenciales, ahora puede pasar a 5 en zonas tensionadas. Serán las Comunidades Autónomas las que decidan las zonas tensionadas y, por ende, qué es un gran tenedor de inmuebles en esas zonas. Las repercusiones son sobre todo para estos “grandes” propietarios, a nivel fiscal y de control de los precios de alquiler de sus inmuebles.
9. Límite actualización de renta. Máximo un 3% desvinculado del IPC. En 2025 saldrá un índice que se deberá aplicar. No hay mucho que comentar. Se fijan unos incrementos máximos de precios en el alquiler y, cuando volvamos en España a los niveles de inflación que hemos tenido en la última década, no tendrá mucho impacto.
10. No se pueden poner gastos extras al alquiler (comunidad, basuras…). La verdad es que algunos propietarios “mantenían” precios de forma ficticia incrementado los gastos que repercutían al inquilino, lo que provocaba que fuese más difícil comparar los precios de los inmuebles, ya se tenían que analizar los “extras”. A partir de ahora el precio va a quedar más claro y medible.
11. Los acuerdos entre partes que van en contra de la ley quedan anulados. Esto obliga a las agencias inmobiliarias a hacer contratos asesorados por abogados para que estén bien hechos, lo cual redunda en calidad de servicio y en beneficio de todos.
12. Nuevas medidas que alargan los desahucios en situaciones de vulnerabilidad. Esta es una medida que no impacta en el trabajo de las agencias inmobiliarias y nuestros clientes inquilinos, pero sí en los propietarios que pueden ver con más riesgo alquilar su vivienda. Debido a esta medida desde Realtyplus recomendamos que los contratos que gestionemos desde las agencias inmobiliarias se realicen con un seguro de alquiler que va a minimizar el impacto de estas situaciones a los propietarios.
Hay medidas que son difíciles de entender ya que es posible que se obtenga el efecto contrario al buscado, pero también hay otras muchas que nos obligan a las agencias inmobiliarias a ser más profesionales, a no trabajar todo tipo de inmuebles y todo tipo de propietarios, ya que solo podemos ayudar a los que se comprometen en cumplir con la nueva ley de forma escrupulosa.
Son las nuevas reglas, va a ser duro incorporarlas todas en el día a día de una agencia inmobiliaria, pero no hay más opción.
Nos obliga a cambiar y, aprovechas ese cambio para mejorar, para demostrar al mercado cual es nuestro trabajo y qué aportamos a la sociedad.