RENTABILIDAD DEL 20% EN PISOS?  

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Muchas personas hoy día se plantean invertir en pisos para alquilar buscando sacar una rentabilidad razonable a los ahorros que tienes en el banco y que no te dan nada, o bien lo que han invirtieron en la bolsa esperando que no pase nada extraño y no pierda lo que he invertido.

Pero ante todo lo que van buscando es seguridad, antes que rentabilidad. Se ha visto ya en varias ocasiones que se puede perder lo invertido en banca y en la bolsa. En inversiones inmobiliarias, puede caer el precio, pero hay un bien físico que tiene un valor y se puede negociar con él.

Desde siempre la inversión en bienes inmuebles ha sido para el perfil de inversor conservador. No esperaba grandes rentabilidades, pero sabía que si gestiona bien el alquiler (seleccionando bien al inquilino) y tiene paciencia, no sólo obtiene las plusvalías del alquiler, si no que cuando vende el inmueble este se ha revalorizado.

Eso hoy día hay mucha gente que lo pone en duda, pero es irrefutable con datos. En España, en los últimos 40 años, la media de revalorización de los pisos ha sido del 5% anual.

Un inversor en bienes inmuebles debe estar bien asesorado, no sólo en el momento de la compra para elegir correctamente el inmueble a comprar en función de sus expectativas de rentabilidad y liquidez, si no en obtención de la financiación, en la gestión del inmueble, en la tributación, etc. Dejar al azar cualquiera de estos puntos puede llevar al traste con nuestras expectativas de inversión.

Pero, qué rentabilidad debemos esperar en una buena inversión en pisos para alquilar?

Todo lo que supere una rentabilidad neta del 5% es más que aceptable, pero hay que hacer bien los números ya que si no los calculamos correctamente nos puede llegar a engaño. Algunas veces nos presentan rentabilidades que no son ciertas y es necesario saber separar el grano de la paja.

La rentabilidad de la inversión se calcula como (INGRESOS – GASTOS)/INVERSION, donde los INGRESOS se calculan anualmente (alquileres), los GASTOS son los operativos de vivienda (IBI, Comunidad de Propietarios, Gestión, Mantenimiento,…) y la INVERSION es el dinero que hemos desembolsado para adquirir el inmueble (compra, impuestos, notario, registro, gastos de constitución de hipoteca,…)

Ejemplo:

Si compramos en Madrid un piso de 140.000 € y lo pagamos al contado (gastos de compra 12.600 €), lo alquilamos por 750 €/mes, IBI 400 €, Comunidad 60 €/mes,… saldría estos números:

RENTABILDAD = (750 * 12 – 400 – 60 * 12) / 152.600 = 5,24 %

Tal y como habíamos comentado, si es posible alquilar ese piso en ese precio de una forma estable, la rentabilidad sería del 5,24%, que sería más que razonable.

Pero, cómo podemos hacer que con un piso de características similares al del ejemplo, podamos obtener rentabilidades del 20%? Es eso posible?

La respuesta es SI. Pero hay que afinar mucho más en lo que se compra, dónde, en los beneficios fiscales, apalancamiento financiero,… en resumen, ir de la mano de un especialista.

Si ese piso de 140.000 € lo compramos en algún barrio periférico de Madrid, con una demanda de alquileres alta, financiamos a tipo fijo del 1% un 80% de la inversión, y nos beneficiamos del ITP reducido para inversionistas de la Comunidad de Madrid, la rentabilidad que obtenemos (descontando incluso los costes de los intereses que pagamos de la hipoteca, los costes de gestión del alquiler y el seguro de impago de rentas) es del 26,75%.

Si además contamos la revalorización media de la zona, se nos va al 48,75%.

Todo un lujo al alcance de cualquiera, que esté bien asesorado.

 

Alberto Murcia

Director del Grupo Inmobiliario REALTY PLUS

alberto.murcia@realty-plus.es

www.realty-plus.org

Alberto Murcia Jabaloy

Alberto Murcia Jabaloy


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